Actualizado: 1 de junio de 2026 · Aviso: contenido informativo. Cada caso depende de su contrato, fecha de firma y situación económica.
Lo esencial que debes saber
Si no puedes pagar la hipoteca, actúa antes de acumular impagos: negocia por escrito (carencia/novación), calcula si vender evita deuda posterior y valora dación en pago solo si cancela toda la deuda. Si además tienes otras deudas, estudia la Ley de Segunda Oportunidad. El banco solo puede acelerar el préstamo al superar umbrales legales (Ley 5/2019, art. 24).
Dato clave: El banco no puede “acelerar” la hipoteca por un retraso puntual. Para poder reclamarte todo el préstamo de golpe, el impago debe ser importante: normalmente, unas 12 cuotas si estás en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas si estás en la segunda. Además, debe enviarte un requerimiento y darte al menos 1 mes para ponerte al día (Ley 5/2019, art. 24).
Fuente: BOE · Ley 5/2019 (contratos de crédito inmobiliario)
¿Qué hago hoy si no puedo pagar la hipoteca?
Si te falta dinero para la próxima cuota, tu objetivo hoy es ganar margen sin empeorar tu deuda.
Haz números reales (ingresos, cuota, otras deudas y gastos fijos) y decide si el problema es puntual o estructural.
Cuanto antes actúes, más opciones tendrás para negociar o salir con control.
- Antes de dejar de pagar: habla con el banco y pide alternativas por escrito (email/burofax) guardando copia.
- Si ya hay impago: revisa intereses, comunicaciones formales y el riesgo de ejecución según tu caso (Ley 5/2019, art. 24–25).
- Si tienes más deudas: valora una estrategia global (por ejemplo, Ley de Segunda Oportunidad) y evita “tapar” la cuota con más préstamos.
- Si no puedes conservar la vivienda: prioriza evitar deuda pendiente tras perderla (venta, dación bien pactada o solución concursal).
CTA: ¿Quieres saber cuál es tu mejor salida (negociar, vender, dación o Segunda Oportunidad) sin empeorar tu situación? Solicita una revisión de tu caso.
No puedo pagar la hipoteca: qué hacer según tu situación
No es lo mismo prever que no podrás pagar la próxima cuota que llevar meses de impago o haber recibido una demanda.
Ubicarte en el punto exacto te ayuda a elegir el camino con más probabilidades de éxito y menos coste (económico y legal) a medio plazo.
| Situación | Qué significa | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Aún pagas, pero no podrás seguir | Hay margen para actuar antes del impago | Negociar (carencia/novación), ampliar plazo, revisar ayudas y planificar salida |
| Ya has dejado cuotas sin pagar | Crece la deuda por intereses y gastos | Negociar por escrito, valorar venta, preparar defensa si escala |
| Tienes varias deudas además de la hipoteca | Puede existir insolvencia general | Estudiar Segunda Oportunidad y cómo encaja la hipoteca en tu caso (Ley Concursal) |
| No quieres o no puedes conservar la vivienda | La prioridad es evitar deuda pendiente | Venta antes de ejecución, dación en pago bien pactada o salida concursal |
| Has recibido demanda de ejecución hipotecaria | El banco ya está en vía judicial | Actuar cuanto antes con abogado para revisar plazos y opciones |
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
El banco no embarga “al día siguiente”, pero cada mes de impago reduce tu margen de maniobra.
De forma habitual, el proceso se mueve desde reclamaciones y requerimientos hasta la posible ejecución hipotecaria y subasta.
Para que el banco pueda reclamarte todo lo que queda por pagar de una vez, cuenta el tipo de hipoteca y en qué fase del préstamo estás (Ley 5/2019, art. 24).
- Primer impago: reclamación de la cuota y posibles intereses de demora (según contrato y límites legales aplicables).
- Acumulación de cuotas: aumenta la deuda por intereses y gastos, y sube la presión para “regularizar”.
- Requerimiento formal: puede llegar por carta/burofax; guarda todo.
- Vencimiento anticipado: si se cumplen umbrales y requerimiento previo, puede reclamarse el total pendiente (Ley 5/2019, art. 24).
- Ejecución hipotecaria: vía judicial para reclamar la deuda y solicitar subasta.
- Subasta: la vivienda puede terminar subastada; si no cubre toda la deuda, puede quedar deuda pendiente.
Qué hacer si no puedes pagar la hipoteca antes de dejar de pagar
1) Decide si el problema es puntual o estructural
Necesitas una foto rápida: cuánto ingresas, cuánto pagas de hipoteca y qué otras deudas existen (préstamos, tarjetas, Hacienda, Seguridad Social).
Si el agujero es de 1–2 meses, una carencia o ajuste puede servir. Si cada mes necesitas endeudarte para pagar, hablamos de insolvencia.
2) Habla con el banco antes de acumular impagos (y deja rastro)
Plantear el problema antes del primer recibo devuelto suele abrir más opciones.
Pide propuestas por escrito y guarda la trazabilidad: correos, ofertas, cuadros de amortización, comisiones y cambios de tipo.
Si te proponen refinanciar, calcula el coste total, no solo la cuota “más baja” del mes.
3) Evita pedir más préstamos sin analizar el problema completo
Tapar la hipoteca con otro crédito suele funcionar unas semanas y explota después con más deuda.
Si además ya tienes embargos o cuentas retenidas, revisa primero tu situación global y tus prioridades.
Si te pasa, te puede interesar este recurso: embargo de cuenta bancaria.
Opciones reales si no puedes pagar la hipoteca
Estas son las vías más habituales. La “mejor” depende de si puedes recuperar ingresos, si la vivienda es sostenible y si el resto de deudas te impide respirar.
La clave es elegir un camino que no te deje con una deuda imposible tras perder la casa.
| Opción | Cuándo encaja | Riesgo principal | Objetivo |
|---|---|---|---|
| Carencia / novación | Problema temporal y capacidad futura de pago | Más intereses / alargar deuda | Bajar cuota y ganar tiempo |
| Ampliar plazo | Ingresos estables, cuota demasiado alta | Mayor coste total | Reducir cuota mensual |
| Venta antes de ejecución | Aún hay margen y mercado | Venta por debajo de deuda = deuda pendiente | Salir con control |
| Dación en pago | No puedes pagar y el banco acepta | Que no cancele todo si no se pacta bien | Cerrar deuda entregando vivienda |
| Segunda Oportunidad | Insolvencia general (más deudas) | Requisitos y viabilidad | Ordenar/cancelar deudas (Ley Concursal) |
Opción 1: negociar con el banco
Negociar es lógico si aún puedes pagar, pero necesitas adaptar la cuota a tus ingresos actuales.
Puedes pedir carencia (parcial o total si la aceptan), ampliación de plazo o novación. En hipotecas de vivienda, el interés de demora está limitado en ciertos supuestos: remuneratorio + 3 puntos (Ley 5/2019, art. 25).
Fuente: BOE · Ley 5/2019 (art. 25)
- Carencia parcial: pagas intereses, no amortizas capital.
- Carencia total: se aplaza temporalmente el pago completo si la entidad lo acepta.
- Novación: cambio de condiciones (tipo, plazo, comisiones) con tu mismo banco.
Código de Buenas Prácticas y ayudas
Existe un marco de protección para deudores vulnerables creado por el Real Decreto-ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas).
Además, en 2022 se aprobaron medidas para aliviar la carga por la subida de tipos (RDL 19/2022). La prórroga del plazo de aplicación se ha extendido, según el Banco de España, hasta finales de noviembre de 2025 y, para residentes en zonas DANA, hasta finales de mayo de 2026.
- BOE · RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas)
- BOE · RDL 19/2022 (medidas por alza de tipos)
- Banco de España · prórroga hasta nov 2025 / mayo 2026 (zonas DANA)
Opción 2: vender la vivienda antes de que el problema avance
Vender puede ser mejor que esperar a una subasta judicial si ya sabes que no podrás sostener la hipoteca. Te permite controlar precio, tiempos y negociación.
El punto clave es si con la venta se cancela toda la hipoteca. Si vendes por menos de lo que debes, puede quedar deuda pendiente y hay que planificarla.
Opción 3: dación en pago (entregar la casa)
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para saldar la deuda. En la práctica, no siempre la conceden y debes revisar cada detalle antes de firmar.
Lo esencial es confirmar por escrito si la dación cancela toda la deuda o si quedan intereses, costas o cantidades pendientes, y qué pasa con avalistas.
- Comprueba por escrito: cancelación total, intereses/costas, avalistas, y si hay otras deudas fuera de la hipoteca.
- Valora alternativas: venta previa o estrategia concursal si hay insolvencia general.
Opción 4: Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca
Si el problema no es solo la hipoteca, sino una insolvencia general (préstamos, tarjetas, embargos, deudas públicas), conviene estudiar una solución global.
La Ley Concursal regula la exoneración del pasivo insatisfecho para personas físicas en determinados términos.
La hipoteca tiene garantía real (la vivienda responde), pero la Segunda Oportunidad puede ayudarte con el resto de deudas y con escenarios de deuda posterior.
Más información: Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca
Plan de pagos: cuándo conviene y qué pasa si incumples
Fuente: BOE · Texto refundido de la Ley Concursal (RDL 1/2020)
Consecuencias del impago de hipoteca
Las consecuencias pueden ser graves si no actúas a tiempo.
Lo más común es que se acumulen intereses y gastos, aumenten las reclamaciones formales y crezca el riesgo de ejecución hipotecaria.
Si la vivienda llega a subasta, se tramita en el portal oficial de subastas judiciales electrónicas.
- Intereses y aumento de deuda: cada cuota impagada suele incrementar el total adeudado.
- Reclamaciones del banco: teléfono, cartas, burofax; guarda toda la documentación.
- Ejecución y subasta: si se cumplen requisitos, puede iniciarse la ejecución y la vivienda puede ir a subasta.
- Deuda pendiente: si la subasta no cubre todo, pueden reclamar el resto dentro de límites legales.
- Avalistas: si existe aval, el banco puede reclamarles si tú no pagas.
Fuente: Ministerio de Justicia · Subastas judiciales electrónicas ·
Portal de Subastas del BOE
Dejar de pagar la hipoteca: cuándo puede tener sentido y cuándo no
Dejar de pagar nunca debería ser una decisión impulsiva.
Puede tener sentido asumir que no puedes seguir pagando si tus ingresos no cubren lo básico, la cuota es imposible y la vivienda vale menos que la deuda.
No suele tener sentido dejar de pagar sin asesoramiento si aún puedes vender o negociar, o si hay avalistas.
Errores habituales cuando no puedes pagar la hipoteca
- Esperar demasiado: cada mes reduce tus opciones reales.
- Negociar solo por teléfono: lo no documentado se pierde; exige constancia escrita.
- Firmar cualquier refinanciación: una cuota menor puede esconder un coste total mayor.
- Entregar la casa sin confirmar cancelación total: una dación mal pactada puede dejar deuda viva.
- Olvidar el resto de deudas: si hay insolvencia, necesitas una solución global.
Documentación que conviene preparar
Si vas a negociar con el banco o consultar con un abogado, prepara documentación.
Cuanto más claro sea el mapa, más fácil será decidir si conviene carencia, venta, dación o Segunda Oportunidad.
Reunirlo antes también evita contradicciones y acelera decisiones.
- Escritura de hipoteca y últimos recibos
- Comunicaciones del banco (cartas, emails, burofax)
- Certificado de deuda pendiente
- Nota simple del Registro
- Nóminas/ingresos y declaración de la renta
- Listado de préstamos, tarjetas y otras deudas
- Embargos existentes y datos de avalistas (si los hay)
Cuándo conviene consultar con un abogado
Conviene pedir asesoramiento cuanto antes si ya has dejado cuotas sin pagar, has recibido requerimientos formales, hay avalistas o tienes varias deudas además de la hipoteca.
Un análisis rápido puede evitar decisiones que te dejen años con deuda pendiente tras perder la vivienda.
Cómo puede ayudarte HR Abogados si no puedes pagar la hipoteca
En HR Abogados analizamos tu caso completo: hipoteca, deudas, avalistas, ingresos y embargos, y te proponemos la salida más realista para tu situación.
El objetivo es que tomes decisiones con control, no por miedo.
Si el problema es insolvencia, valoramos contigo la Ley de Segunda Oportunidad y sus alternativas.
Preguntas frecuentes (Implementar con FAQPage schema)
¿Qué hago si no puedo pagar la hipoteca este mes?
Actúa antes del impago: revisa ingresos y gastos, contacta al banco por escrito y pide alternativas (carencia/novación).
Si además tienes otras deudas, evita firmar parches rápidos y valora una estrategia global para no agravar el problema en 3–6 meses.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
El banco puede reclamar cuotas, aplicar intereses y, si el impago continúa y se cumplen requisitos, iniciar ejecución hipotecaria. El proceso no suele ser inmediato, pero cuanto más avance, menos margen tendrás para negociar o vender con control.
¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes del embargo?
De forma general, el vencimiento anticipado exige umbrales (12 cuotas/3% en primera mitad; 15 cuotas/7% en segunda) y requerimiento previo con al menos un mes para pagar (Ley 5/2019, art. 24). No conviene esperar a ese punto.
Fuente: BOE · Ley 5/2019 (art. 24)
¿Puedo pedir una carencia hipotecaria si no puedo pagar?
Sí, puedes solicitarla. Puede ser parcial (solo intereses) o total si la entidad la acepta. Ten en cuenta que, aunque baje la cuota, puede aumentar el coste total por intereses. Revisa también el límite del interés de demora en préstamos de vivienda (Ley 5/2019, art. 25).
Fuente: BOE · Ley 5/2019 (art. 25)
Si no puedo pagar la hipoteca, ¿puedo entregar la casa?
Puedes intentar una dación en pago, pero el banco debe aceptarla salvo supuestos concretos. Antes de firmar, confirma por escrito si la operación cancela toda la deuda o si queda algo pendiente (intereses, costas), y revisa el efecto sobre avalistas.
¿La Ley de Segunda Oportunidad sirve si tengo hipoteca?
Puede servir si además de la hipoteca tienes otras deudas que no puedes pagar. La hipoteca está garantizada con la vivienda, pero la Ley Concursal regula mecanismos de exoneración del pasivo insatisfecho y soluciones globales para insolvencia (RDL 1/2020).
Fuente: BOE · Ley Concursal (RDL 1/2020)
Fuentes oficiales consultadas
- BOE · Ley 5/2019 (crédito inmobiliario, art. 24–25)
- BOE · RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas)
- BOE · RDL 19/2022 (medidas por subida de tipos)
- Banco de España · prórroga de medidas (nov 2025 / mayo 2026 zonas DANA)
- BOE · Ley Concursal (RDL 1/2020)
- Ministerio de Justicia · Subastas judiciales electrónicas
- Portal de Subastas del BOE
